한국 부동산시장 버블 논란

[ 한국 부동산시장 버블 논란 ]

         스연회 서동민 (2016.06.13.)

버블 우려가 만연할수록 결코 버블은 일어나지 않는다! 부동산이든 주식이든 수급만큼이나 심리에 영향을 많이 받는 가격 특성으로, 부동산 긍정론자들은 그렇게 주장하곤 한다. 그럼에도 불구하고 부동산시장은 여러 지표에서 이미 위험신호들이 누적되고 있다.

1. 인구 구조

먼저 인구 구조로 부동산시장을 보자. 어느 지표보다 인구통계의 신뢰성은 상당히 높다. 예로 1950년에 미국에서 50년 후인 2000년의 지구인구를 62억명으로 추정했는데, 실제는 61억명이었다. 그 당시 지구인구가 25억명에 불과했지만, 50년 뒤를 추정한 오차가 불과 3%였다. 

미국의 경제예측 전문기관 덴트연구소장 해리 덴트의 주장은 단호하다. “인구통계학에 따른 전형적인 가정의 경우, 가장이 만46세일 때 가장 많이 소비하고, 만47세부터 소비는 내리막을 보인다. 한국은 출산인구가 가장 많았던 해가 1971년이고, 일본은 우리보다 22년 전인 1949년이다. 여기에 소비가 감소로 돌아서는 47을 더하면, 한국은 2018년이고, 일본은 1997년이다. 여기서 가장 먼저 타격을 입는 것은 부동산이다. 부동산시장의 정점은 소비 정점에 5년가량 앞선다. 일본은 1991년부터 부동산시장이 고점을 치고, 1997년 이후는 대규모 양적완화에도 불구하고 본격 침체에 돌입했다. 한국은 2013년에 부동산시장이 고점을 찍고, 2018년부터 본격 하락할 것이다.”

한국의 2018년은 지금부터 10년전인 2006년에 추정한 한국인구의 정점이었다. 지속적으로 감소하던 출산율이 2005년에 무려 1.08을 기록했기 때문이었다. 출산율 1.08의 의미는 부모가 자식을 하나밖에 낳지 않으니, 그 자식들이 서로 결혼하면 양가 부모한테서 물려받는 주택이 두채라, 한채는 남게 된다는 의미다. 하지만 이후 다급해진 정부의 노력으로 출산율이 꾸준히 회복(2015년 출산율은 1.24명)했고, 노인의 수명도 꾸준히 늘면서, 2015년(총인구 5,062만명)에 추정한 인구정점은 2030년(예상 총인구 5,216만명)으로 보류되었다. 이것이 부동산가격 정점에 대해 선반응을 보인다는 헤리 덴트의 주장이 유보되는 한가지 이유인듯하다.

한국의 베이비붐세대는 1955년~1963년생이다. 주위를 보면 직장에서 베이비붐의 마지막인 1963년생들의 본격 은퇴는 흔히 목격된다. 한국 소비의 거대물결이 종말을 고하고 있는 것이다. 한국은 에코붐세대(베이비붐세대의 자녀세대)가 없는 세계적으로 특이한 케이스다. 어쩌면 우리는 머지않아 소비절벽을 경험하게 될 지도 모른다.

한국의 고령화도 세계에서 가장 빠르게 진행되는 나라이다. 최저 출산율 한국, 지구상에 가장 먼저 사라질 민족으로 우리 한민족이 지목되었다. 2006년 정점을 기록한 일본인구도 지금부터 약 65년 뒤에는 절반이 될 전망이다.

부동산 상승론자들은 생산가능인구의 감소세로 부동산이 본격 침체한 예는 선진국 중에 일본 밖에 없다고 주장한다. 하지만 한국과 일본, 국가의 인구밀도, 고령화 추세, 이제껏 답습해온 경제 사이클 등으로 일본은 결코 무시할 수 없는 우리의 벤치마킹 국가이다.

2. 금리, 정부정책, 신자유주의

최근 부동산 긍정론자들의 논리는 물가다. 한국의 장기 그리고 최근 집값 상승률이 해당 물가상승률보다 낮다는 것이다. 결코 버블이 아니라는 얘기. 하지만 집값의 결정적 요인은 금리이다. 물가도 그 중심에는 금리가 있고, 그 유명한 수정자본주의의 대가 케인즈이론도 금리로 모든 걸 설명한다.

며칠전 또다시 한국은행이 가계부채 우려에도 불구하고 금리를 전격 인하했다. 국내 경제 상황이 매우 위급했나보다. 유독 한국에만 존재하는 전세라는 제도. 오랜 저금리 추세로 전세대란은 피할 수 없는 수순이었다. 은행에 맡겨봐야 쥐꼬리만한 이자에 향후 집값도 불안한데, 누가 전세를 놓으려하겠는가! 내쫓긴 전세세입자들이 할 수 없이 집을 사면서 최근 부동산에 빤짝 경기가 찾아왔다. 거기에 월세시장이 확대되면서, 금리를 보상받으려는 임대사업자와 월세를 놓으려는 사람들, 상가수요 등으로 집수요가 잠시 회복했다.

정부의 부동산 부양책 남발도 한몫했다. 침체하는 실물경기에 부동산시장마저 죽일 수 없다고 여겨서인지, 보수주의 정부는 거의 대부분 규제를 다 풀었다. 막대하게 풀린 시중 유동자금에 전매 허용된 분양시장은 온통 투기판이다. 공인중개사들의 폭탄돌리기가 도를 넘었다.

가계부채는 연일 최고치를 갈아치우고 있다. 한국의 GDP 대비 가계부채비율은 2015년말 기준 88.4%로, 18개 신흥국 중 단연 1위다. 한국의 가계부채비율은 1962년만 해도 1.9%에 불과했지만, 2000년 50%대, 2002년 60%대로 치솟으며 신흥국 중 13년째 1위다. 어쩌면 집값 상승의 상당 부분은 빚인지도 모른다. 빚도 자산(타인자본)이라나 감각이 없다.

우리는 저금리에 젖어 고금리상황을 잊은 지 오래다. 하지만 언젠가 금리는 오른다. 긴 역사를 보면 미국도 금리는 오르고 내리기를 반복했다. 세계 경기가 좀처럼 회복의 기미를 보이지 않아, 금리를 올리고 싶어도 올릴 수 없을 뿐이다. 그나마 숨통이 트인 미국은 금리 인상을 시작했다.

신자유주의는 수명을 다했다. 선진국들은 다국적 기업들과 거대 국제자본을 앞세워 세계화⦁자유화를 외치며 약소국들을 유린했다. 모든 것을 시장에 맡겨야 한다는 신자유주의는 40년 동안 세계 질서로 자리 잡으면서, 온통 빚으로 떠받치면서 결국 빈부격차만 천문학적으로 벌여 놓았다.

한계에 봉착한 나라마다 무차별적으로 돈을 풀고, 초유의 (-)금리까지 도입했다. 최근에는 세계의 공장, 중국 경제가 버블이 일면서 신음하고 있다. 중국은 한국 리스크의 또 하나의 축이다. 중국의 총부채 비율은 매년 두자리수 증가를 계속해, 지난해 254%를 기록, 처음으로 미국을 넘어섰다. 부채의 상당부분은 은행권을 벗어난 그림자금융이다. 중국의 부동산 버블도 심각하다. 중국 부동산의 최근 상승을 주도한 매수세력은 사회 초년병들이었다. 향후 대기 매수를 의심케하는 또 하나의 이유다.

‘언제나 자기 시대를 가장 모르는 사람은 그 시대 사람들이다!’ 마지막으로 이 말이 나의 폐부를 찌른다.